Crédito habitacional mais barato (Leandro Fonseca/Exame)
Não é difícil notar o aumento de prédios residenciais sendo construídos em São Paulo, logo após a pandemia. Segundo dados do sindicato da habitação, o número de lançamentos mais do que dobrou de janeiro a agosto deste ano, totalizando 41.797 unidades. A Lei de Zoneamento de 2016, em conjunto com os juros baixos, são alguns dos fatores que colaboraram para o aumento. Porém, em 2021, o cenário começa a mudar, ainda que levemente: o financiamento imobiliário está mais caro após o aumento da taxa Selic, o que pode impactar o acesso à casa própria para camadas fora do alto padrão. E é justamente esse espaço que a fintech Creditú quer preencher no país.
“O Brasil é um mercado que tem tido muita inovação, fintechs, mas o produto de crédito para compra de imóveis está parado no tempo. Não tem nada novo. O mercado é enorme na América Latina e é extremamente mal aproveitado. Hoje, 10% do PIB está em crédito imobiliário no Brasil, percentual que é de 60% a 70% nos Estados Unidos”, diz Felippe Astrachan, presidente da Creditú no Brasil.
Fundada há três anos, no Chile, a startup veio para o Brasil por meio de um aporte realizado pelo Grupo AVLA — o investimento veio a partir dos R$ 100 milhões arrecadados pela seguradora junto ao fundo de investimento Creation Investments. Ambos os executivos no comando do grupo AVLA são também os fundadores da Creditú. O dinheiro a ser direcionado para a startup vai ser principalmente para estruturar equipes de tecnologia –, além de ser direcionado ao crédito propriamente dito. O modelo de negócio é diferente do oferecido por Creditas e CrediHome, que oferecem empréstimo com garantia em imóvel.
A proposta da fintech é oferecer crédito imobiliário para as pessoas que possuem dificuldade de financiamento de imóveis em instituições tradicionais — seja por não terem o valor mínimo de entrada exigido ou por não terem renda formal. No Chile, a companhia já emitiu cerca de R$ 1,5 bilhão em empréstimos durante o tempo de operação e, agora, a ideia é seguir uma proposta similar no Brasil.
Dados do IBGE mostram que há mercado a ser explorado: cerca de 37 milhões de pessoas atuam em postos de trabalho informais e 10 milhões como microempreendedores individuais. “Já estamos oficialmente recebendo pedidos desde o meio de outubro, temos clientes para dar o crédito que precisam”, diz Felippe.
Para se aproximar dos potenciais clientes, a empresa vai oferecer três canais: um digital, em que investem em campanhas nas redes sociais, parcerias com imobiliárias e com construtoras. Quem tiver interesse no produto da companhia terá de preencher um formulário com dados pessoais e enviar informações referentes ao extrato bancário. A partir daí, a Creditú analisa dados de pagamentos e de inadimplência de cada potencial cliente e conta com um algoritmo capaz de analisar quais são as chances de a pessoa em questão honrar o compromisso de pagamento para comprar a casa.
Outro diferencial da Creditú é oferecer parcelamentos de até 90% do valor do imóvel. “Enquanto no banco tradicional o processo pode demorar cerca de três meses, na Creditú, a pessoa pode calcular seu financiamento e assinar o contrato de compra e venda em 20 dias”, diz Ignacio Alamos, CEO e fundador da Creditú. No Chile, a companhia realiza o processo em menos de uma semana.
O modelo de amortização de parcelas pode ser tanto Price quanto SAC (ou seja, o cliente pode escolher pagar parcelas iguais do início ao fim do contrato ou escolher o modelo de parcelas mais altas no começo, que diminuem progressivamente ao longo do tempo). Tanta comodidade tem seu preço: a Creditú oferece empréstimos de até 35 anos e, em relação às taxas, a companhia opera com uma tarifa-base de 0,53% + IPCA ao mês. Para efeito de comparação, o índice foi de 1,25% em outubro, segundo dados oficiais do IBGE. Ou seja, os juros estão bem acima dos praticados por bancos tradicionais (em torno de 8% ao ano, no caso da Caixa).
Para se blindar do risco de inadimplência, a companhia vai atrelar o crédito imobiliário gerado a um seguro de crédito (além dos seguros habitacionais tradicionais). Com isso, o risco é transferido para a seguradora.
De acordo com os executivos, o plano é que mais de 100 milhões de financiamentos sejam concedidos no primeiro ano e que esse valor chegue a R$ 3 bilhões em cinco anos. O objetivo é tornar a Creditú um concorrente forte no mercado nacional, a exemplo do que a companhia conseguiu no Chile, local em que conquistou cerca de 1% do total de financiamentos imobiliários do país. “Por lá, o Itaú tem cerca de 6% desse mercado, mesmo sendo um player super relevante. Menos de 1% desse mercado, hoje, é tomado por instituições fora dos bancos tradicionais. É aqui que vemos a oportunidade para crescer”, diz Felippe.
Mercado para crescer, não falta. E os bancos sabem disso. O Itaú, recentemente, anunciou que será possível “pular” até duas parcelas de financiamento imobiliário por ano. O serviço está disponível para quem já possui financiamentos e também para novos contratos. No caso da Caixa, a companhia passou a disputar os financiamentos para a classe média a partir do uso de recursos da poupança (o chamado SPBE), que deve ultrapassar o volume de contratos financiados pelo FGTS em 2021. À Folha, o presidente da Caixa, Pedro Guimarães, afirmou que serão R$ 58 bilhões pelo FGTS contra R$ 80 bilhões do SBPE.
Nessa briga, a Creditú entra — mesmo com financiamento mais caro — querendo conquistar um mercado que busca por mais comodidade na hora de conseguir comprar a própria casa. E que nem sempre tem a melhor oportunidade de provar a própria renda. No Chile, deu certo — basta ver como a companhia vai se sair por aqui.