Arrendamento Rural

Parecer informal de corretor de imóveis e arquiteto, visto que minha OAB chega em julho/agosto de 2022, sobre Arrendamentos Rurais:

            Como poderão comprovar nas legislações abaixo elencadas, temos os seguintes pontos a serem observados: 1) Prazo arrendamento, 2) Impossibilidade de renúncia de direitos do estatuto, leis e decretos reguladores; 3) Como proceder para venda -Prazo de comunicação; 4) Como se pode extinguir um arrendamento, 5) Prazo mínimo para comunicação da intenção de retomar o imóvel arrendado e por fim, 6) como devem ser indenizadas as benfeitorias.

Leis e Decretos analisados:

Estatuto da Terra :  http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/L4504compilada.htm

Lei 4947: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/L4947compilado.htm

Decreto  59566: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/decreto/antigos/d59566.htm

1) Prazo mínimo 3 anos é taxativo conforme lemos no art. 13, inciso II do decreto DECRETO N^o566, DE 14 DE NOVEMBRO DE 1966.

  II – Observância das seguintes normas, visando a conservação dos recursos naturais:

a) prazos mínimos, na forma da alínea ” b“, do inciso XI, do art. 95 e da alínea ” b “, do inciso V, do art. 96 do Estatuto da Terra:

        – de 3 (três), anos nos casos de arrendamento em que ocorra atividade de exploração de lavoura temporária e ou de pecuária de pequeno e médio porte; ou em todos os casos de parceria;

        – de 5 (cinco), anos nos casos de arrendamento em que ocorra atividade de exploração de lavoura permanente e ou de pecuária de grande porte para cria, recria, engorda ou extração de matérias primas de origem animal;

        – de 7 (sete), anos nos casos em que ocorra atividade de exploração florestal;

2) Impossibilidade de renúncia de direitos do estatuto da terra e leis que o regulamentaram:

                                 Art. 13 inciso IV da lei 4947/66 – proibição de renúncia, por parte do arrendatário ou do parceiro não-proprietário, de direitos ou vantagens estabelecidas em leis ou regulamentos;

3) Sobre venda: Como a venda/alienação não interrompe o contrato de arrendamento, entendo o prazo de entrega das terras arrendado ser irrelevante, pois o arrendatário poderá fazer uso da lei e permanecer após a venda com a obrigação do novo proprietário em acatar o contrato em vigor, devendo antes de 6 meses do término comunicar sua intenção de usar em benefício próprio as terras.

a) Comunicação com 1 mês de antecedência :

                                                                       Art. 92 lei 4504 § 3º “No caso de alienação do imóvel arrendado, o arrendatário terá preferência para adquiri-lo em igualdade de condições, devendo o proprietário dar-lhe conhecimento da venda, a fim de que possa exercitar o direito de perempção dentro de trinta dias, a contar da notificação judicial ou comprovadamente efetuada, mediante recibo.”

b) conforme art. 92, §5 da lei 4504 – A venda não interrompe prazos de arrendamento:

                                               Art. 92 lei 4504 § 5º “ A alienação ou a imposição de ônus real ao imóvel não interrompe a vigência dos contratos de arrendamento ou de parceria ficando o adquirente sub-rogado nos direitos e obrigações do alienante.”4

4) Formas previstas para extinção do arrendamento possíveis são elencadas no  Art 26 do decreto 59566. O arrendamento se extingue:

        I – Pelo término do prazo do contrato e do de sua renovação;

        II – Pela retomada;

        III – Pela aquisição da gleba arrendada, pelo arrendatário;

        IV – Pelo distrato ou rescisão do contrato;

        V – Pela resolução ou extinção do direito do arrendador;

        VI – Por motivo de força maior, que impossibilite a execução do contrato;

        VII – Por sentença judicial irrecorrível;

        VIII – Pela perda do imóvel rural;

        IX – Pela desapropriação, parcial ou total, do imóvel rural;

        X – por qualquer outra causa prevista em lei.

        Parágrafo único. Nos casos em que o arrendatário é o conjunto familiar, a morte do seu chefe não é causa de extinção do contrato, havendo naquele conjunto outra pessoa devidamente qualificada que prossiga na execução do mesmo.

5) Prazo para comunicação da intenção de NÃO RENOVAR o contrato de arrendamento deve ser de 6 meses.

Os artigos 22 e 23 do decreto 59566 determinam o prazo de 6 meses no mínimo para comunicação ao arrendatário.

Art 22. Em igualdade de condições com terceiros, o arrendatário terá preferência à renovação do arrendamento, devendo o arrendador até 6 (seis) meses antes do vencimento do contrato, notificá-lo das propostas recebidas, instruindo a respectiva notificação com cópia autêntica das mesmas (art. 95, IV do Estatuto da Terra).

• 1º Na ausência de notificação, o contrato considera-se automaticamente renovado, salvo se o arrendatário, nos 30 (trinta) dias seguintes ao do término do prazo para a notificação manifestar sua desistência ou formular nova proposta (art. 95, IV, do Estatuto da Terra).
• 2º Os direitos assegurados neste artigo, não prevalecerão se, até o prazo 6 (seis meses antes do vencimento do contrato, o arrendador por via de notificação, declarar sua intenção de retomar o imóvel para explorá-lo diretamente, ou para cultivo direto e pessoal, na forma dos artigos 7º e 8º deste Regulamento, ou através de descendente seu (art. 95, V, do Estatuto da Terra).
• 3º As notificações, desistência ou proposta, deverão ser feitas por carta através do Cartório de Registro de Títulos e documentos da comarca da situação do imóvel, ou por requerimento judicial.
• 4º A insinceridade do arrendador eu poderá ser provada por qualquer meio em direito permitido, importará na obrigação de responder pelas perdas e danos causados ao arrendatário.

        Art 23. Se por sucessão causa mortis o imóvel rural fôr partilhado entre vários herdeiros, qualquer dêles poderá exercer o direito de retomada, de sua parte, com obediência aos preceitos dêste Decreto; todavia é assegurado ao arrendatário o direito à renovação do contrato, quanto às partes dos herdeiros não interessados na retomada.

6) As Benfeitorias necessárias e úteis devem ser indenizadas Artigos 24 e 25 do decreto 59566. Muito importante a leitura das alíneas II e III do art. 24.

        Art 24. As benfeitorias que forem realizadas no imóvel rural objeto de arrendamento, podem ser voluptuárias úteis e necessárias, assim conceituadas:

        I – voluptuárias, as de mero deleite ou recreio, que não aumentam o uso habitual do imóvel rural, ainda que o tornem mais agradável ou sejam de elevado valor;

        II – úteis, as que aumentam ou facilitam o uso do imóvel rural; e

        III – necessárias, as que tem por fim conservar o imóvel rural ou evitar que se deteriore e as que decorram do cumprimento das normas estabelecidas neste Regulamento para a conservação de recursos naturais.

        Parágrafo único. Havendo dúvida sobre a finalidade da benfeitoria, e quanto à sua classificação prevalecerá o que fôr ajustado pelos contratantes.

        Art 25. O arrendatário, no término do contrato, terá direito a indenização das benfeitorias necessárias e úteis. Quanto às voluptuárias, somente será indenizado se sua construção for expressamente autorizada pelo arrendador (art. 95, VIII, do Estatuto da Terra e 516 do Cód. Civil).

• 1º Enquanto o arrendatário não fôr indenizado das benfeitorias necessárias e úteis, poderá reter o imóvel em seu poder, no uso e gôzo das vantagens por êle oferecidas, nos têrmos do contrato de arrendamento (arts. 95, VIII do Estatuto da Terrae 516 do Código Civil).
• 2º Quando as benfeitorias necessárias ou úteis forem feitas às expensas do arrendador dando lugar a aumento nos rendimentos da gleba, terá êle direito a uma elevação proporcional da renda, e não serão indenizáveis ao fim do contrato, salvo estipulação em contrário.

Pelo exposto deve-se considerar que:

• Todo arrendamento tem o prazo mínimo de 3 anos
• Na entrega benfeitorias uteis serão indenizadas
• EM caso de venda o prazo para término do contrato deve ser respeitado. Atenção aos prazos para que o novo proprietário tenha chance de comunicar com 6 meses a sua intenção de não renovar o arrendamento
• Para vender, deve haver comunicação formal com 30 dias de antecedência
• Não há possibilidade contratual de renúncia a qualquer direito das leis analisadas pelo arrendatário
• Os casos em que há possibilidade de extinção do contrato estão elencados.

Estas regras valem a qualquer arrendatário!

            Atenciosamente,

            Maneco Gomes
             02/05/2022